一些申请执行人到了执行阶段会被法官告知：被执行人只有一套住房不能执行，名下又没有任何存款和车辆等财产，需要“终结本次执行”这合理吗？当法官作出这样的裁定时，还可以怎么办？

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第一，唯一住房是可以被执行的，但需要一定的条件。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。执行法官一般是依据本条规定认为唯一住房不可执行，但实际上该条规定主要是为了保障被执行人及扶养家属的正常生活，并没有明确界定只要是唯一住房就不可执行，也不是说有两套住房就可以执行，是否符合“生活所必需”的标准，要根据实际的人员数量、情况、生活自理能力等综合考量。

关于“生活所必需的居住房屋”有两层含义。

第一层为房屋实际的作用为居住，商铺之类的不算在此范围内。

第二层为该住房为生活必需，即如被执行人具有一定的收入，有条件、能力安排自己及其所扶养家属另行租房，满足基本的居住条件，在此情况下该住房就不能界定为“生活必需”。

另外，即使是生活必需的居住房屋，当存在以下几种情况时，人民法院也应当对房屋采取执行措施，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条）：

（一）被执行人的“基本居住权益”可以通过其他方式保障，如对其有扶养义务的其他人员名下有房且可供其居住，则其名下的住房就不可称之为“生活必需”。

（二）据以执行的生效判决作出后，被执行人即使把其他房屋转移至其他人名下，申请人执行人或执行法官查明相关事实后，也可对现有唯一住房采取执行措施。

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

该条规定给予申请执行人较大的主动权，也比较适合执行标的较大的案件，如申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，则法院必需要对相应房屋执行。

第二，如申请执行人认为执行法官未对房屋采取有效措施或被执行人认为执行法官执行措施采取有误，均可向法院提起执行异议，要求法官依法执行。

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